消防水泵楼栋外立面维修该如何分摊费用

今天，一位老友同行来电，讨论关于一小区申请使用住宅专项维修资金维修消防水泵、楼栋外立面的相关问题。讨论的问题主要是：消防水泵的维修费用除了住宅部分业主分摊外，是否需要地下室产权车位的业主分摊？楼栋外壳里面的维修费用除了住宅部分业主分摊外，是否需要地面产权车位的业主分摊？

当时候老熊也说了一番高见，都是依法有据、合情合理的，但现在我已经想不起来说了些什么了，因为当时我就陷入了无比的沉思当中，急着想把既往的认知给翻箱倒柜地找出来。这既是职业病，又是虚荣心作祟。就像“头顶生疮，脚底流脓”的“烂亲袋”一样，哪怕是别人无意的客气之举，也容易误以为是别人投以倾慕的眼神、崇拜的目光而沾沾自喜、自娱自乐。

到了晚上，已经不再局限于翻箱倒柜，而是使出了乾坤大挪移翻天倒地，也算是苍天眷恋而悟出了一些一家之言吧，现和大家分享如下：

首先，按照《物业管理条例》的有关规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行*主管部门会同国务院财*部门制定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

这里就说明三个问题，一是物业是有保修期的，保修期内的维修费用应依法依约由建设单位负担，保修期届满后的维修费用应由业主分摊。因此，针对特定某小区，应首先按照该原则明确费用负担的主体，而不能先入为主地认为小区内业主共用部位、共用设施设备的维修费用理所当然由业主分摊。

二是小区有利用物业共用部位、共用设施设备进行经营收益的，如利用电梯间、外立面或花园广场等作宣传公告的、利用小区内绿化带或道路作为临停车位出租的、出租楼栋屋面空间安装讯号塔等行为产生的业主共有收益，应当首先用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。有朋友可能会提出异议，《物业管理条例》不是明确了这部分业主的共有收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用吗？

这里主要有三个方面的原因或促成条件， 个是现阶段的技术手段或机制制度，补充住宅专项维修资金需要一定的程序，相当部分的物业服务人、业主基于程序较为繁琐都怠于进行补充，这是目前现状的困扰。第二是如果业主共有收益不能及时补充进入住宅专项维修资金账户（监管专户），只能由物业服务人、业主委员会或业主代为保管，还是那句老话-不要轻易考验人性，这里面就很容易发生法律和道德风险。第三是《中华人民共和国民事法》施行后，明确了由业主共同决定使用建筑物及其附属设施的维修资金、有关共有和共同管理权利的其他重大事项（应包括使用业主共有收益），在业主大会成立、业主委员会选举产生前，可参照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条关于住宅专项维修资金划转业主大会管理前需要申请住宅专项维修资金的程序办理，只是省了一步而不用向房地产行*主管部门申请列支和审核同意，但地方性*策法规另有规定的除外。

三是明确了专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行*主管部门会同国务院财*部门制定，这里便引出了下面我们需要主要参考、重要适用的关于专项维修资金管理的管理办法-《住宅专项维修资金管理办法》。

其次，在物业已过保修期、没有业主共用收益或共用收益已经耗尽，接下来就应按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定申请使用住宅专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

回归到老熊同志提到的两个话题，消防水泵的维修费用除了住宅部分业主分摊外，是否需要地下室产权车位的业主分摊？楼栋外壳里面的维修费用除了住宅部分业主分摊外，是否需要地面产权车位的业主分摊？

一是关于消防水泵的维修费用分摊问题。按照规定，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，而消防设施（当然包括消防水泵）属于共用设施设备的范畴；住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。消防水泵作为小区整体消防系统的重要组成部分，不单单是服务于住宅物业的，而应是服务于整个小区。有朋友可能会问到，车位是不同于住宅、商铺啊，后两者会需要用火、用电、用气，从而导致火患，但是车位是不存在这个的。别忘了，现在新能源汽车已经在慢慢普及，新闻上也时有报道相关的咨询，你懂的，不多说。另外，部分物业服务人也会使用消防栓对地下室、车位进行地面清洗。这些都需要使用到消防水泵的功能，因此按照谁受益、谁分摊的原则，消防水泵的维修应由小区全体业主分摊有关费用。

二是关于外立面的修复费用分摊问题。按照规定，楼栋外立面（户外的墙面）属于住宅共用部位的范畴。那楼栋外立面的修复费用是否也就跟上述消防水泵的维修费用分摊原则一样呢？这里有值得商榷的地方。按照规定，商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

这里我们先将结论，外立面的修复费用应由住宅部分业主分摊费用，地面产权车位业主无须分摊费用。主要理由为，一是住宅业主是修复户外墙面的直接受益人，避免墙面连续开裂导致危害房屋的正常使用；二是*策法规强调和明确了由相关业主分摊费用（见上段标粗并划线处），并不是动不动就牵涉到全体业主；三是墙体开裂和脱落属于危险房屋的管理范畴，应及时由责任人（也就是该栋业主）进行维修修复，地面产权车位在此处更大的可能还是潜在危险受害人呢！因此，地面产权车位并不属于上述三种情由，所以对于楼栋外立面损毁修复的费用，由该楼栋业主分摊有关费用应为更妥当些。

可能还是会有一些朋友会提出质疑，你文中说到的什么参照或者*策法规没有明确规定的，干了出现问题还不要自己背责！？还是俗语说得好吧，食得咸鱼，抵得渴。首先，*策法规是不可能事无巨细、一一给予规定的，没有规定就不干？然后，小区管理更多的居民自治管理，*策法规有规定主要是自上以下的宏观指导监督，但居民自治管理主要还是自下以上的贴近生活的实践活动。既然*策法规没有列明为强制规定或明确是禁止性规定，则更多应适用法无禁止即可为的原则，只有是业主依法通过共同决定的事项，且没有存在上述有关情形的，则应能方便则方便、可简化再简化。 ，还是咱的老师傅说得对，没有明确就不干、害怕责任就不动，那还要你干嘛？为了推动事情不断向前发展，从集体的利益出发考虑，只有不是飞扬跋扈、擅作主张，就能去干。

好了，上述就是今天分享的内容，希望对大家有所帮助。今天就暂且到此为止，我们下回再见。

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