物业服务企业的责任消防栓内没水,扩大的损

2月17日，南京市高淳区雅居乐花园小区一高层住宅发生火灾；受灾业主爆料其所在楼层的消防栓没有水而无法有效救火。不出人们所料，小区物业经理回答称，消防栓没水是一个偶然的事件。社会需要讨论的是：小区物业管理的范围与责任有哪些？消防栓内没有水扩大的损失谁承担？

消防栓内没水，扩大的损失谁承担对物业服务主体的理解

《民法总则》未实施前，物业服务主体单一化；所谓物业服务主体单一化，是指根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

行*法规之所以规定物业服务企业有独立的法人资格，其目的是防止房地产开发商利用关联关系控制前期物业管理；诸如万科物业等房地产开发商设立的物业服务企业，倘若与房地产有关联关系，其设立不符合《物业管理条例》第三十二条的规定。

年，《民法总则》颁布实施，本法第二百八十四条明确规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。而年3月19日，第三次修订的《物业管理条例》却没有规定业主可以自行管理物业，也没有规定其他管理人管理物业。

物业服务企业可以设立城镇农村的合作经济组织法人，其法律根据为《民法典》第九十六条的规定。《民法典》第九十六条规定了四个特别法人；所谓特别法人，是指不以营利为目的，为成员服务的企业法人。

可以肯定认为，业主按约定支付物业费的合同，不以营利为目的性质决定了物业服务与业主之间能够，而且应当建立和谐的关系。例如，物业服务合作法人可以聘请本小区的人员从事物业服务工作等。

物业服务企业可以设立为非营利法人

业主更换物业服务企业的障碍

业主更换物业服务企业的障碍，包括更换前期物业服务企业和业主大会聘请的物业服务企业的障碍，具体而言：

更换前期物业服务企业存在法律上的障碍。《民法典》对业主可以设立业主大会，选举业主委员会没有直接规定成立的具体条件和程序，仅授权法律、法规另行制定设立业主大会的条件与程序。《物业管理条例》将成立业主大会的具体管理办法授权省、自治区、直辖市制定。

多数地方物业管理部门认为，成立业主大会需要达到业主共同决定的事项的要求；我国多数地方的住宅小区入住率并不高，倘若要求小区成立业主大会的入住率达到百分之五十以上，更换前期物业服务企业可能需要几年的时间。

更换业主大会聘请的物业服务企业存在认识上的障碍。《物业管理条例》规定，更换业主大会聘请的物业服务企业的条件为，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。两个“过半”为物业服务企业创造了继续服务的机会：

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开；业主大会临时会议召开由百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开。业主大会的议事规则通常由物业服务企业，或者物业服务协会提供；即使有百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议，物业服务企业也可以阻止，因此，业主大会定期会议应当有强制性的规定，至少每年召开一次。

在实践中，更换业主大会聘请的物业服务企业还存在认识上的另一障碍，即，业主大会与业主委员会的关系。一般认为，业主大会是权力机关，而业主委员会为业主大会的执行、监督机关。其中，监督，主要是指监督物业服务企业。物业服务企业可以利用业主委员会的届数延长物业服务，即，阻碍业主委员会的选举，或者更换委员。例如，南京某一小区的业主委员会到期后，其社区收回印章，使物业服务长期处于无人监督的状态。

对物业服务合同的理解

《民法典》以专章规定了物业服务合同，其中，本法第九百三十七条规定了基本物业服务内容；但前期物业服务合同却是分项收费，认为以专有部分的标准收费，不包括公共部分的收费。由此可见，业主与物业服务企业矛盾可能是因为收费过高。

根据本条规定，物业服务人员在物业服务区域内，为业主提供的建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，由业主支付物业费的合同；物业基本服务不能拆分收费。例如，业主支付了物业服务费，包括了清洁费；再如，对业主个人所有车位可以另行收费，但对公共车位不能收费。

乱收费可能是物业服务企业普遍存在的现象消防栓的维护责任

一般而言，消防栓属于建筑物的附属设施，消防栓的维修养护为业主的共同责任；小区已有物业服务企业，根据《民法典》第九百三十七条规定，对于附属设施的维修养护为物业服务的基本内容，消防栓的维护责任转嫁到物业服务企业。

高淳雅居乐花园消防栓无水的特殊性在于：该地产于年建成，且失火人的这套房子于年底交付；消防栓无水可能是设计原因，也可能是消防栓的质量原因。

就物业服务公司的抗辩理由而言，倘若新小区的消防设施维护成本和投入都很高，社会可能需要追问消防设施的验收以及保质期限；消防设施不能立即投入使用，物业服务公司应当承担违约责任，即便物业服务没有约定，物业基本服务不需要约定。

就受害的业主赔偿责任而言，业主可能通过违约责任解决赔偿问题，也可以通过侵权责任追究物业服务企业的责任。侵权责任的法律根据有《民法典》《消防法》等，例如，《民法典》第一千二百五十四条第二款规定，物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任，每月检查不能免除物业服务企业的责任。

本案的起火位置为一卧室床上的被褥，火灾倘若由电器引起，如，电褥毯等，受害人业主还可以根据具体情形，以产品责任侵权之诉解决赔偿问题，能否获得重复（双倍）赔偿，法律理论上可能还存在争议；即使存在产品质量问题，因消防栓内没水，物业服务公司仍应当赔偿扩大的损失。

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