市*公园管理服务项目重点难点的解决方案

市*公园管理服务项目重点难点的解决方案

4.3.3.1绿化管理方法

公园作为绿色氧吧，其对改善城市空气质量的作用越来越大。因此，城市公园绿化养护管理的重要性日益突出，充分认识绿化养护的重要性,切实做好绿化养护工作已成为绿化工作的当务之急。

在本项目中，我公司将严格按照标准，做好乔木管养、绿地管理等绿化工作。保持绿地公园的整洁、优美，使园林及道路绿化的不被损坏，为市民创造一个优美、洁净、祥和的环境。

1.乔木及路树管养

乔木管养的标准是生长良好，枝叶健壮，树形美观，行道树上缘线和下缘线整齐，倾斜率小于3%，修剪适度，无死树缺株，无枯枝残叶，树形美观，树冠完整，树穴杂草覆盖率小于1%，表土不裸露。

1、生长势：生长势较强，生长量达到该树种、该规格平均年生长量，枝叶健壮，无枯枝残叶。

2、修剪：除棕榈科植物外，其他乔木一般在叶芽，花芽分化前进行修剪，避免把花芽剪掉，使花乔木适时开花；棕榈科乔木，一般适当剪除掉老化枝叶即可；乔木整形效果要尽量与周围环境协调；行道树修剪要保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不空又通风透光，下缘线至路高度应控制在1.8m以上，树高一般控制在10-17m之间，注意不能影响高压线，路灯和交通指示牌；行道树的体量、高度基本保持一致，倾斜率小于3%。单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的，要及时修剪；修剪时按操作规程进行，尽量减小伤口，剪口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝叶要及时剪除。对护树桩，支架受到损坏或歪斜须及时扶正，加固或更换，每年要将护树绑带放松1—2次，以防嵌入树皮内。管理方进行修剪时，应先做出书面计划，并获采购人书面批准方可实施。每次修剪必需通知采购人现场监督及验收，并登记签证。

3、灌溉、施肥：根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水，无雨季节，若当天气温超过25度，每天至少浇水两次，其他天气浇水至少每天1次，且水量要求不低于植物的蒸腾量，一般淋水深度为3厘米，浇水不遗漏，雨季时，可视天气情况和花木需要安排洒水。若用洒水车淋水，道路两旁绿化及路边的花基（厘米外）使用喷水枪淋水时要保证水压适度，淋水时要避免将泥土冲起。要求在每年的春、秋季重点施肥1-2次，施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先打穴或开沟。施肥后要回填土、踏实、淋足水，找平，切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米，挖沟的规格为30×40厘米。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投线影（行道树除外），每株树挖对称的两穴或四穴。每次施肥必须通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

4、补植：及时清理死树，在3天内补植回原来的树种，并力求规格相近，以保证良好的景观效果。补植前采购人应首先对苗木进行验收。补植要按照树木种植规范进行，施足基肥并加强淋水等措施，成活率要求榕树类达%，其它树种达85%。如遇补植较大规格乔木需用起重机，由中标人自行解决。新补种树木由于回填的土蔬松容易歪斜倒状,高度超过厘米的乔木必须用支撑加固至少3个月，高度超过0厘米时，至少加固6个月。补植前，为减少树木体内水份蒸发，迅速成活和恢复生长必须先剪去部分枝叶，修剪时，在保持树冠基本形态下，适当剪去荫枝、病弱枝、徒长枝、重叠或过密枝条等。乔木补植完毕后，需在树木周围挖一圆形保水圈，直径60—80厘米为宜。补植后还必须进行路面修复，每次补植必须通知采购人现场监督及验收，并登记签证。

5、病虫害防治：及时做好病虫害的工作（含红火蚁），以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，喷药尽量在晚上进行，要注意药物、品种、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。农药采用国家登记微*，安全环保无味或中草药类农药，如苦参源、菊花源；中标单位必须设有专门存放农药、化肥等化学物品的仓库，针对各种南方植物主要病虫害的农药种类齐全。农药使用过程中做到“对症下药”。严禁一药多用、滥用。每季喷虫不小于3次，全年喷虫不小于12次，确保危害率在3%以下。针对我区特点，每年 、三季度，各组织一次白蚁防治大行动。如植物经鉴定因白蚁害枯死或折断，由中标人负责补植，费用由中标人负责。因病虫害导致植物绿化效果差或死亡的,要及时清理，并要求在二周内补回与原来相同规格的品种，以保证优良的景观效果。每次喷药必须注意人畜安全，对因喷药造成人畜伤亡、 而造成的一切经济损失由中标人负责。每次喷药须通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

6、防台风及意外：做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。

7、树干刷白：为了防治病虫害，增强抵抗力，保护树木越冬，在冬季来临（每年11月份）之前，所有乔木类的树木树杆厘米以下要用石灰水扫白1次，每次涂白必须通知采购人现场监督及验收，并登记签证。

8、乔木冲洗：中标人每年不少于12次对各类乔木树叶进行清洗，每次清洗必须通知采购人现场监督及验收，并登记签证。

2.垂直绿化管养

垂直绿化的管养标准是攀缘植物生长良好，整齐雅观，生长期覆盖率达95%以上，一年四季常绿（落叶植物除外），有花攀缘植物要适时开花。

1、生长势：生长势良好，生长量达到该种类规格的平均年生长量；枝叶较健壮，叶色浓绿，无枯枝残叶，有花的攀援植物要适时开花。

2、牵引、修剪：根据不同植物的攀援特点，采取牵引措施或设置架等辅助设施让其迅速、均匀地长满墙面。修剪要考虑该种类的生长发育特点，确定修剪时间和修剪程度，避免剪掉有用的叶芽、花芽和主蔓，合理修剪过密的侧蔓，控制主蔓，使覆盖均匀，以增强园林美化效果。立交桥上的下垂藤蔓要及时修剪，以免妨碍交通。

3、灌溉、施肥：经常淋水以保证其生长需要。若当天气温超过25度，每天至少浇水两次，其它天气浇水至少每天1次，且水量要求不低于植物的蒸腾量，一般淋水深度为3厘米，浇水不遗漏，雨季时，可视天气情况和花木需要安排洒水。秋、冬季加强淋水，使落叶植物延缓落叶，延长绿叶期。要求每年的春、秋季重点施肥2-3次，并根据生长情况适当追施无机肥以满足植物生长需要。肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同的方法。埋施要先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。每次施肥必须通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

4、补植：不失时机地进行补植。补植要补回原来的种类并加强淋水、养护等管理措施，保证成活率达%以上。每次补植必须通知采购人现场监督及验收，并登记签证。

5、病虫害防治：及时做好病虫害的工作（含红火蚁），以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，喷药尽量在晚上进行，要注意药物、品种、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。农药采用国家登记微*，安全环保无味或中草药类农药，如苦参源、菊花源；中标单位必须设有专门存放农药、化肥等化学物品的仓库，针对各种南方植物主要病虫害的农药种类齐全。农药使用过程中做到“对症下药”。严禁一药多用、滥用。每季喷虫不小于3次，全年喷虫不小于12次，确保危害率在3%以下。针对我区特点，每年 、三季度，各组织一次白蚁防治大行动。如植物经鉴定因白蚁害枯死或折断，由中标人负责补植，费用由中标人负责。因病虫害导致植物绿化效果差或死亡的,要及时清理，并要求在二周内补回与原来相同规格的品种，以保证优良的景观效果。每次喷药必须注意人畜安全，对因喷药造成人畜伤亡、 而造成的一切经济损失由中标人负责。每次喷药须通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

4.3.3.2公园环境及卫生管理

严格执行公园环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保公园常年干净整洁。中心主管一天两次检查卫生工作质量，根据卫生标准对清洁工进行考核。

一、管理目标

通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保公园公共场所保洁率达到98％以上。

二、人员配备及工作制度

（一）人员配备：

绿化养护及清洁工一线作业人员：16名；专职公厕保洁人员：2名；保安人员：9人；

（二）工作时间

拟定上班时间为上午7：00-11:00下午15:00-18：00。

（三）保洁范围

公园所有公共部位、公园外道路、停车场等。

三、卫生标准

1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹。

2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。

3、标识牌、公共设施目视无明显灰尘；

4、不锈钢表面无污迹。

5、垃圾桶清倒及时。

6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。

7、卫生间墙面、地面干净，大小便器干净。

8、公园外道路、绿地无杂物等。

四、清洁内容

1.公园

（1）每天8：00前完成绿地内主要的卫生清洁工作，在规定的保洁时间6:30--18:30（公园6：00-21：30）保持绿地无垃圾杂物，包括生活和生产垃圾、石砾砖块、干枝枯叶、粪便等。

（2）归堆后的垃圾杂物和萝筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，由中标人自行运到垃圾中转站，不许在绿地内过夜，严禁焚烧垃圾、杂物和枯枝落叶。

2.公厕

一类公厕每天从6：00-22：00时配专人全时段看管，随脏随保洁；二类公厕每天从6：00-22：00时设专人巡回随脏随保洁，每天不少于6次。

每个公厕必须免费提供厕纸服务、及时补给厕纸、公厕内保持有绿化植物点缀，费用由中标人负责。并要达到“五净”、“七无”（即：地面干净、蹲位及尿槽干净、墙壁及门窗干净、公厕四周环境干净；无乱张贴、无乱涂污、无杂草、无烟头、无蝇蛆、无淤塞、无臭味）。公厕内的所有设施（包括：马桶、厕兜、隔板、门窗、洗手盆、镜、水龙头、水箱、水管、电灯、电线等）如有损坏，由中标人更换、补充，费用由中标人负责。每个公厕在晚上18：00时亮灯至第二天早上7：00时，如遇特别天气情况，能见度差，应适当调整照明，水费由中标人支付。化粪池每半年清掏一次，每年至少一次粉刷墙身、天花，清洗外墙、排水、排污疏通清理，清理时通知采购人，以便监督、验收登记，做好台帐。

3.垃圾、粪便。设置足够的公共厕所和果皮箱。有清扫保洁专业队伍，对所有公共环境进行全天候清扫、保洁、管理，劝阻游客乱抛乱扔。生活垃圾实行袋装化、桶装化、密闭化，有专人定时收集；果皮箱每天清理、消杀；所有生活垃圾做到日产日清。公共厕所全部为二类及以上水冲式标准，标志醒目、规范，设施完好，有专人清扫、消杀、全天候保洁。蹲坑、便池内无积粪、无尿垢，基本无臭味。垃圾运输符合下列要求：

（1）垃圾要采取密闭方式进行转运，禁止敞开式运送垃圾。

（2）在垃圾运输过程中无垃圾扬、撒、拖挂和污水滴漏。不得超高超载、挂包运输垃圾。经常检查车辆密封构件，确保完好，不泄漏污水。

（3）不准私自挪用或执捡废品。

（4）我公司按采购人指定的地点堆放垃圾。

4.“门前五包”工作落实。门前无垃圾，无乱设摊点，绿岛花圃无杂物，车辆停放整齐有序，墙面无乱写乱贴乱画。

5.“除四害”工作落实，有领导分管，有专职人员，有制度，有计划，有药械，有定期检查考核记录。单位内附设的食堂、饭店有纱门、纱窗、纱罩、风幕机等防蝇设施，设有灭蝇灯，蚊蝇孳生地得到有效治理，盛放剩余物品、垃圾、泔水的容器密闭有盖，无蝇蛆孳生。阴沟、下水道、墙壁通风口设有防鼠网，门、窗缝隙小于0.6厘米。室外环境规范设置*饵站室内无蝇，无鼠及鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹，无蟑螂、卵荚及蟑迹。室外环境无鼠及鼠迹，基本无蝇。做好花房肥料、水缸（池）、假山积水、水塘等蚊蝇孳生地控制，灭杀蚊蝇及其幼虫。“除四害”工作及四害密度达标，资料齐全、规范，装订

6.渠道管理要求：

下水道必须保持畅通，排水井口无垃圾、杂物积存。清扫人员在清扫、保洁过程中不能将垃圾、杂物扫落沙井。检查井及雨水井、下水道如有损坏必须要及时更换（雨水井及检查井要用水泥纤维型）。

给水、排水，排污管道应保持畅通，自来水、污水、污物不得外溢，雨后积水应及时排除。排水、排污管道沉淀物原则上应低于5厘米。

4.3.3.3景区设备的管理方法

总体要求做到三无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏。

1.设施、设备运行维护保养制度

（1）定期对各种设施、设备日常运行维修保养。

（2）维修班巡查记录表每日记录一次，由班长检查后每月月底将表格汇总交主管部门存档。

（3）设备月度检查保养表由检查员填好后交班长，业务主管审查后签名，每月月底将表格汇总交业务主管部门存档。

（4）防火巡查表每日由值班员填写，每周经维修班长签名后月底汇总交业务主管部门存档。

（5）设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。

（6）所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

（7）按照设备、设施维修保养计划，及时分解落实。

（8）设备维修人员必须熟悉设备、设施的种类、分布、安全运行要求。熟悉地上地下管线分布、走向、位置。

（9）设备维修人员按时巡检，掌握设备、设施运行状况，发现问题及时维修，对暂时不能维修的问题，应及时汇报，并明确修复时间，不得无故拖延

（10）按照维修申报规定，填写维修申报单，实施维修并记录，按时存档。

（11）建立设备、设施运行维护保养档案。

2.管理内容

景区的建筑体、公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；公共卫生设施每天检查一次；消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；·配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；·安全监控和火灾报警系统设备按相关维护方案检查养护；·客户自用水电设施的维修，应按规定填写《报修派工单》，确保维修及时率与合格率。

3.管理措施

A.制订共用设施设备管理制度和操作规程；

B.维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

C.抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

D.建立维修人员值班制，确保维修及时率与合格率；

E.加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

F.加强共用设备设施的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

4.工作制度

1、建立联系卡制度，与公园所有的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承担设备的管理与维修任务，使各类设备始终处于 的运作状态

2、将公园所有设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。

3、派专业技术人员、熟练技术工人深入公园机房，熟悉设施设备的性能和操作要求，根据行业标准制定设施设备管理保养计划，做好管理保养工作。

4、建立设施设备日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到％，并进行回访，回访记录健全。

5.设施维修流程

4.3.3.4安保管理制度

人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保公园无重大治安、火灾事件发生。

一、治安管理

公园实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入公园登记制度等各项安全防范制度；制定护管人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障公园安全。

（一）护管人员配备

公园的护管人员共配备4名秩序人员，其中队长1人（不脱产），队员3人，值班分为白、晚两班，对公园实行24小时不间断管理。

白班3人：门岗2人，巡逻1人；（其中白班有一人为休息顶班人员）晚班1人：门岗值勤，夜间11点以后每小时骑自行车巡逻公园一遍。队长在寝室备勤，有突发事件立即到达现场。

（二）灵活、高效、人性化的值班方式

我们在治安管理中既要保证安全，又要维护业主与客人之间的正常来往，具体表现为：

1、强化安全措施，确保公园业主（使用人）的财产和人身安全；2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，杜绝“戒备森严、一味盘问”的公园管理模式，达到“内紧外松”。提高护管人员的素质，所谓“来的都是客”，护管人员要善于察言观色，对出入人员区别对待，不因为护管人员的失礼而影响业主（使用人）的交往活动；

二、消防管理

1、对护管员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉公园自动消防系统的性能和操作，熟练掌握各种消防器材的使用。

2、定期进行消防安全检查，护管员每天巡视公园的每个角落，及时发现消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好情况进行检查；每天检查公园自动消防报警系统是否正常运行；每天对公园安全用电情况进行检查；定期对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好记录。

3、在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，对重点岗位、重点部位落实责任到人，将火灾的损失降低到最小程度；成立护管员为主、公园工作人员为辅的消防队，每年进行1－2次实地消防方案预演。

4、定期组织员工学习消防知识，对公园工作人员进行消防知识宣传。

三、车辆管理

做好公园的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障公园道路畅通。

我公司参考停车场设计，为便于管理，为维护公园的良好停车秩序，建议安装IC卡智能停车场管理系统一套，将整个公园的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。

我公司将设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。

做好公园的停车规范管理，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，在公园出入口设置导向牌，停车场内设置相关的交通指示牌，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障车辆人员安全。

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