小区物业服务考核评分办法
梅溪四季家园小区
物业服务考核评分办法
为创建安全整洁、舒适优美、文明和谐的长沙市岳麓区梅溪四季家园小区（以下简称本小区），监督本小区物业服务人切实履行《长沙市岳麓区梅溪四季家园小区物业服务合同?版》（以下简称本合同）义务，促使本小区物业服务工作制度化、规范化、标准化，特制定梅溪四季家园小区物业服务考评办法（以下简称本办法）。条考核对象
本办法考核的对象是本合同乙方，即：。第二条考核执行主体
本办法考核的执行主体是长沙市岳麓区梅溪四季家园小区业主委员会（特别说明：此处省略届别，以下简称业委会）。业委会可根据考核工作的实际需要委托第三方承担评分任务，也可组织本小区业主代表（楼栋代表）或其他业主或其他物业使用人形成现场考核评分小组承担评分任务，由此产生的有关费用从本小区公共收益甲方分成部分中列支。第三条考核方式和频率
本办法考核的方式为评分作业方式（详见第六条评分作业），考核频率为季度或年度，具体由业委会视情况决定。第四条考核项目和评分标准（五部分共项，满分分）
一、综合管理服务（18项共15分）二、公共区域清洁卫生服务（14项共13分）序号
事项
服务要求
基本
分值
扣分
分值
√或×
19
地面和墙面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
1
20
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
0.5
21
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
0.5
22
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
0.5
23
门、窗等玻璃
每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
0.5
24
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
0.5
25
垃圾收集
设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
2
26
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
1.5
27
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
1
28
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
0.5
29
水景
每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
1
30
垃圾厢房
有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。
2
31
果皮箱、垃圾桶
合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
1
32
消*灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
0.5
三、公共区域秩序维护服务（14项共21分）序号
事项
服务要求
基本
分值
扣分
分值
√或×
33
人员要求
（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
1
34
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
1
35
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
0.5
36
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
0.5
37
门岗
（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口值勤，6：00-20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
3
38
（2）外来人员进入小区，通过联系住户，决定是否放行。
3
39
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
1
40
巡逻岗
（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。
1
41
（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
2.5
42
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措施。
2.5
43
技防设施和救助
（监控岗）
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
0.5
44
（2）控制中心接到报警信号后，保安人员十分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
2.5
45
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
1.5
46
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
0.5
四、公共区域绿化日常养护服务（17项共19分）序号
基本条件
事项
要素
养护要求（植物）
基本
分值
扣分
分值
√或×
47
1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。
草坪
修剪
草坪保持平整，草高不超过8cm。
0.5
48
清杂草
每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
1
49
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
1
50
2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
2
51
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
0.5
52
其它
草地生长正常，斑秃*萎低于5%。
1
53
3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。
树木
修剪
乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
2
54
中耕除草、松土
适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
0.5
55
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
2
56
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
0.5
57
扶正加固
树木基本无倾斜。
2
58
其它
乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
1
59
4、绿地保存率%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
花坛
花境
布置
一年中有两次以上花卉布置，三季有花。
1.5
60
灌、排水
保持有效供水，无积水。
1
61
补种
缺枝倒伏不超过五处。
1
62
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、*叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
1
63
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
0.5
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务（37项共32分）序号
事项
运行、保养、维修服务要求
基本
分值
扣分
分值
√或×
64
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
0.5
65
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
0.5
66
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
0.5
67
管道、排水沟、
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次。
1
68
屋顶
屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
1
69
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
1
70
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
1
71
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
0.5
72
室外健身设施、儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。
0.5
73
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
1
74
水泵
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
0.5
75
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
0.5
76
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
0.5
77
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
0.5
78
排污
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
1
79
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
1
80
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
0.5
81
4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
0.5
82公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
1
83
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
1
84
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
1
大堂空调
大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。
无此项，不考核
85
消防系统
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2
86
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
2
87
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
0.5
88
4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
1
89
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
0.5
90
6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
1
91
避雷系统
每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。
1
92
弱电系统
不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
0.5
93
不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
1
94
24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
1
95
不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
0.5
96
根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
0.5
97
电梯
1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
0.5
98
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
1.5
99
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
2
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
无此项，不考核
水景、亮化、音响等景观设施设备
每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
1
第五条评分作业
一、基本分赋分：前述五大物业服务内容共列入了项物业服务事项（未列入的物业服务事项，本业主大会同意授权由业委会和乙方商议其他考核办法并签订补充协议，作为本合同的附件执行），按其在物业服务成本所占比重和重要程度，结合本小区实际情况确定基本分值，基本分值总分为分。二、评分作业扣分原则：乙方应做而未做的物业服务事项其基本分应全部扣除；应做而未完全做好的事项评分人视其完成程度进行扣分，基本分减去相应扣分后，即为实得分；应做且已完全做好的事项不扣分。三、现场评分作业：评分员应秉承公平公正、实事求是的原则，以认真负责的态度，在充分尊重客观事实的情况下，严格按照考核项目和评分标准进行评分作业，如实填写扣分数，恰当体现乙方各项工作的成绩和存在的问题，促进本小区各项物业服务工作齐头并进，均衡发展。四、场外评分作业：未进入现场评分小组的业主或物业使用人，有意愿进行场外评分的可以进行场外评分，场外评分人可对考核事项进行整体打√或打×评价，取打√数占百分比（精确到小数点后两位）为其评分数。五、评分统计确定考核结果和得分数（一）业委会委托第三方承担评分任务的，由第三方独立出具考核结果和得分数。（二）业委会组织考核评分小组承担评分任务的，由评分小组按以下方式进行评分统计确定考核结果和得分分数。X=(A+B)/C-2+1X：最终得分数；A：现场评分小组《评分作业单》中去掉一个 分、去掉一个 分之后的得分总和；B：业主或物业使用人场外评分平均分数；C：现场评分小组人数。说明：未进入现场评分小组的业主或物业使用人可来业委会领取《打分作业单》或网上下载打印后按考核项目和评分标准进行场外评分，其评分在规定的时间内提交至现场评分小组汇总后取平均分即为B。第六条考核结果的奖励和违约处罚
考核结果以评分作业的最终得分分数按以下标准（表一：考核得分的奖励或违约处罚标准）由业委会在每次考核活动结束后进行奖励或违约处罚。考核结果应进行奖励的，由业委会从本小区公共收益甲方分成部分列支相应金额的奖金进行奖励，奖励的对象可以是乙方或乙方派驻本小区的有关人员。考核结果应进行违约处罚的，由业委会向乙方收取违约金（违约金从本合同履约保证金中直接扣除）并书面告知乙方。每次考核的结果应在业委会
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