韩亚丁评地产规划布局的配套问题一样关键

规划设计如同拼图游戏一样，看似空旷的宗地其实在各个专业的碰撞以后大家会发现规划设计的用地排布会非常的紧张。各家开发商在拿地的时候项目的四致、规划条件已经固定，而建筑设计、道路、消防、绿化几乎占据了宗地面积的9成，剩余的空间排布地上停车已经非常紧张。但这些依然没有结束，每个社区都依据面积和设计规范都有着社区内的配套，水电燃气暖气也是各行其道，既要保证通达到户又要遵循各自的设计规范，另外品质类的项目还要考虑配套布局的合理性。

做为营销我们经常发现，楼间距最大的楼王位置本应是社区绿化最为漂亮的地方，可是偏偏放了几个变电箱，甚至有的业主会质疑辐射污染问题，而有的楼栋还要面对垃圾转运站，多少带来了尴尬，另外在实际交付后我们也经常遇见例如取水井离绿化带过远，室外消防栓绊倒行人等等问题，更有甚者一层居民的窗外就是化粪池的井盖。这些问题在建筑设计的领域主要遵循各个专业的设计规范，关于地下管距、调压、入楼等等都有很强的规矩，但营销讲究品质、物业讲究维护便利、客户讲究体验感，那么势必造成设计上的冲突。所以做为营销在规划定位的阶段在考虑到产品设计的前提下，社区的配套布局也应做为重点考虑，往往的客户争议与小配套都有着一定的联系。

社区的小配套布局首先要清楚市*外网接入小区的路由问题，其中包含进入小区变电站线路、水井、燃气接驳、暖气等问题，出小区接驳的雨水、污水等，合理的建议源于对布局的清晰。同时在经济指标中已经明确了户数和人口，那么基本符合需求已经可以明确。在社区的小配套问题中我们主要应该知道牵扯地面上的主要常用设施。首先是强电问题，强电是由外网接驳到社区的箱变设施中而后传递到各个楼栋的变电箱中，社区的箱变设施很占空间，虽然不计入建筑密度，但是客户对辐射的恐惧也是非常反感的，这个东西能放地下尽量放地下，但前提是地下室有两层，单层地下室的项目就要考虑清楚布局位置的选择问题了。

消防用水是独立的且为带压的管道除地下室的泵房外，地面上的消防栓在也是要充分考虑排布问题，因为这种设施非常容易与车位造成冲突，同时设置在人行动线附近也容易造成牵绊；消防供水和自来水都是带压的管道出现爆管、漏水也是不可避免的，这种管井的户外设计要考虑维修的便利度，很多开发商并没有重视，而施工质量中阀门等是不可控因素，我们也经常发现一些小区一旦带压水管损坏就会是致命的。排水角度，营销一定要重视化粪池问题，因为化粪池隔一段时间就要吸出粪便，如果是高层那么这个频率也是非常高的，与客户的门窗之间的距离关系很重要，因此与开发商产生矛盾的客户不在少数。燃气的问题牵扯到安全，一般厨房设计要有通风并采用对开窗，这是防爆的需求同时燃气不能经过居室和起居室等，那么合理的路由布置在与项目外观之间也是需要契合的。

社区的出入口并不是想放在哪里都行的，离十字路口的距离、离丁字路口的距离、市*道路的宽度都是依据设计规范的审批重点，楼王的位置相对独立道路设计一般采用通而不畅的方式，现金流产品可以考虑配套品质稍差的模式，那么社区道路的环境吵闹点与品质之间也必然存在关系。地下车库的出入，地上社区车行出入口、人行出入口，在设计之初要明确位置关系给予一定的选择空间，以免造成与品质的冲突。

最后我们做项目的规划设计需要精细化和虚心倾听，我做规划设计是不可忽略物业公司的参与，开发商的口碑是未来生存的关键点，品牌开发商必然考虑后期的维护问题，物业公司会对园林的取水、排水，管网的维护，卫生清洁需求给予优化指导，这些意见也是不可不听的。

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