物业服务提升重点工作计划及参考标准
收费标准一级( 标准)
2.2(含)-2.5元（悦龙台高层2.6元/平，洋房3.2元/平）
基础综合
服务中心设置：
小区内设置服务中心，配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品，提供业主办事的复印机、沙发、饮水机等。
人员要求：
1.小区经理有二年以上小区经理任职经历:
2.专职秩序维护人员全部在45周岁以内，统一制服配备安全护卫器械，仪容仪表规范整齐;
3.按要求配置必要的客服人员、维修人员。
4.人均管理面积m
日常管理与服务
1.急修半小时内到现场处理，一般修理1天内完成；
2.业主投诉在24小时内答复处理，年有效投诉处理率%;
3.搭建有效业主沟通平台:
4.有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等;
5.节假日(元旦、春节、国庆、中秋)有专题布置；
6.每年组织2次以上的社区活动，小区节假日布置2次以上;
7.能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;
8.每年度开展业主满意度调查，满意度为95%以上:
9.建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等)。
10.属于住宅专项维修资金维修范围内的，由物业公司发起申请流程:
11.业主户内及公共区域维修，属于质保期内的，由物业公司负责统计跟进。并在质保期到期前三个月告知广大业主;
12.小区经理每月不少于一次，组织开展小区品质及安全隐患排查，并有问题及整改记录。
共用部位和公用设施设备维护
房屋共用部位维护
1.房屋外观完好、整洁;外墙、公共楼梯间的面砖。玻璃等无污迹、无破损;
2.对违反规划私搭乱建的行为及时劝告、阻止、报告，并协助有关部门依法处理;
3.空调安装统一有序;
4.房屋装修符合规定，告知业主(使用人)装修须知,有装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，日常巡查记录及验收手续等，每日迎查现场不少于2次装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理，对违规装修及时劝阻并取证，对于造成事实后果的应及时向相关部门报告。
5.及时劝阻业主违规占用消防通道。
电梯维护
1.至少每15日对电梯及安全设施进行一次预防性保养；
2.每月不少于1次对安全装置、钢丝绳、制动器、接触器和其他运转部件的外观和运转情况进行检查;
3.每半年对安全装置、限速器、缓冲器进行1次安全试验;
4.每年进行1次机械制动器的制动能力试验:
5每年不少于1次对电梯运行情况进行全面检查;
6.在用电梯安全性能检验，定期检验周期为一年；
7有电梯管理台帐、运行记录、检查记录、维修记录保养记录。
8.物业工作人员每天试乘一次电梯。
消防设施设备维护?
1.消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常;
2.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好;
3.每天检查火警功能、报警功能是否正常;
4每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换;
5每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查;
6.每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
7.具有清晰完整的消防设施设备台账、维修保养记录
其它共用设施设备维护
1.保持灯具完好，亮灯率在98%以上:
2.每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备，并及时维修养护，保证正常
3.小区主要道路及停车场交通标志、安全警示符合标准；
秩序维护
门岗
小区主出入口24小时值班看守，其中小区大门(行人主出入口)白班双人值勤，立岗8小时以上，并有详细交接班记录和外来车辆、人员的登记记录。
巡逻岗
1.合理设置巡逻路线，白天每小时巡逻1次，夜间每2小时巡逻一次;重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并做好巡违记录;监控室、消控室24小时专人值守，人员持有效证件上岗，工作记录完善:
2.首次接到火警、警情后五分钟内到达现场，采取相应措施;
3.在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助
1.小区配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，每月进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到95%以上;
2.控制中心接到报警信号后，安防人员五分钟内赶到现场进行处理;
3.每年应组织不少于一次的防火应急预案演习:
4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。
车辆管理
1.地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标:
2.地下停车场配置道闸和录像监视:照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次:有专职人员24小时巡视和协助停车事宜;无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放;
3.地下停车场及地面车位划线规范、车辆停放整齐有序、无占用消防通道现象。
4.合理设置非机动车集中停放、充电场所，并明确专人管理，建立日常巡查制度，车辆停放整齐有序，无乱拉电线充电，占用消防通道等现象。
维洁服务
地面
每日清扫一次，其中门厅每日消扫两次，地面每日拖洗一次以上:大堂、门厅花岗石、大理石每两个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘..
给排水设施
1.饮用水水池(箱)每半年清洗消*1次，共用给水管道每半年全面检查维修1次:
2.沟、渠、窖井每周清理1次:
3公共雨、污水管道每月检查1次，每年全面疏通1次;
4.雨水井、污水井每月检查1次，每年全面清掏1次。
楼梯扶手、栏杆、窗台露台、屋顶
1.楼梯扶手、栏杆、窗台隔日擦抹一次，保持干净。无灰尘;
2.有天台、屋顶的，每月至少清扫1次。
垃圾收集
1.按幢设置垃圾收集点，每日清理两次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味
2.垃圾桶(箱)每日洗刷一次，无满溢、无异味、无污迹。
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
消防栓、指示牌、公共灯具、宣传栏、小品、休闲健身设施、水景、喷水池等
1公共灯具2.2米以下每月除尘一次:
2.宣传栏、小品每周擦抹两次，目视无灰尘、明亮清洁;
3.休闲健身设施每日清洁1次;
4.水景每日打捞漂浮物1次，保持水面清洁;
5.喷水池每月全面清洁1次，池底无沉淀物、池边无污迹。
消*灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷酒药水一次，每半年灭鼠一次。
化粪池清理
1.每月检查1次，每年全面清掏2次，化粪池无溢满，并有检查和清理记录;
绿化养护
草坪
1.根据季节及气候，保持草坪平整，草高不超过8cm定期清除杂草，杂草面积不大于5%
2.常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水;
3.按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年两遍以上;
4.及时做好病虫害防治;
5.清理绿化带垃圾、杂物，劝阻、制止毁绿种菜、毁绿停车、圈地饲养家禽等行为。
树木维剪
1.乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖:球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节:
2.每年适时中耕除草六次以上,做到基本无杂草，土壤疏松;
3.按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于2遍，花灌木增施追肥一遍;
4.防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%
6.乔灈木生长良好，树冠完整，花灌木按时开花结果，球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档;
6.小区绿化成活率90%以上，缺株适时进行补种:
7,花草树木无枯死，发现死树，在一周内清除，并适时补种。
花坛花镜
1一年中有二次以上花卉布置，三季有花，保持有效供水，无积水;及时清除枯萎的花蒂、*叶、杂草、垃圾:
2.每年施基肥1次，适时做好病虫害防治工作。
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