房地产承接查验

一、概念

房地产项目承接查验：在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。

《物业承接查验办法》由国家住房和城乡建设部制定，年1月1日开始实施。依据《物业承接查验办法》建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。由县级以上地方人民*府房地产行*主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

《物业承接查验办法》将物业承接查验定义为：承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。可分为：建设单位向物业管理企业移交新建物业；业主大会或产权单位向物业管理企业移交物业，属物业管理机构更迭。

说明：在房企内部，一般承接查验会在竣备前几个月由客服房修团队和物业人员共同对项目进行全方位检查，将检查出来的问题，提交工程进行维修整改，最终竣备交付后，开发商完成物业移交给物业管理企业。一般来说，这个物业承接节点都是房企内部节点，但是也有个别地方有规定，*府会参与。

比如衢州规定：建设单位在办理物业交接手续时，应当按规定向物业服务企业移交物业承接查验资料，同时报送辖区街道办事处（乡镇人民*府）。物业承接查验时，物业服务企业应当邀请辖区县级物业主管部门、街道办事处（乡镇人民*府）参加。

衢州房管处下面有一个物管科，承接查验时，物管科要求现场来检查过（包括现场和物业的承接查验资料），如果发现有未达移交标准的事项则需整改到位。

二、查验的主要内容

1、物业资料

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（4）物业管理所必须的其他资料。

2、物业共用部位

（1）主体结构及外墙、屋面。

（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗。

（3）公共卫生间、阳台。

（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3、共用设施设备：电力系统、消防系统、给排水系统、通信系统、安防系统等。

4、园林绿化工程。

5、其他公共配套设施：如物业用房、配套活动中心、停车场、游泳池、运动场地、娱乐设施、垃圾屋等。

三、承接查验要点及注意点

（一）房屋本体

外立面检查：房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。顶棚检查：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。屋面、天台：隔热板、防水层完好，表面无裂缝；平屋面应有隔热保温措施，天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。楼、地面查验：不空鼓；整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。门窗查验：平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，配件齐全，缝隙严密，大面无划痕、碰伤、锈蚀。墙面查验：抹灰不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷，饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角，壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝，不得有漏贴、补贴和脱层现象，涂料、刷浆应色泽一致，表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、返碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。

（二）公共设施

照明灯具：灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常，灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花。小区道路：道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤，道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤，块料面层拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。检查井、化粪池：池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。健身、娱乐设施：设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，有安全防护措施、使用说明与注意事项；人身接触面无突起，无锐角；能转动摆动部件无噪音，木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱做防腐处理。园区座椅：安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。

（三）供配电系统

1、检查房屋、土建结构，有无渗漏和未封堵空洞。2、须在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电气原理图。3、配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触严密。4、电缆终端、电缆接头应安装牢固，接地良好；电缆支架等金属部件防腐层应完好。5、直流屏电池编号应正确，外壳清洁、液面正常。6、发电机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套 （一用一备），如果发电机没有配备充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。7、变压器与配电柜安装在一个房间的有安全隔离防护栏。8、真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻；分、合闸指示正确；辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。

（四）电梯

1、钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象，钢丝绳应耍有平层标识。2、轿厢地坎与各层地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm。3、层门指示灯盒及召唤盒安装平整、牢固、不变形、不突出装饰面。厅门轿门启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。4、机房照明、井道照明、轿厢照明应与电源分开；距井道 和 点0.5m以内各装设一盏灯，中间楼层间隔7米设置一个；电梯轿厢内设置应急照明，在紧急状态下应急照明30分钟。5、各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。6、急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。7、极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。8、轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。9、安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。10、电梯启动、运行和停止，设置有自动平层装置，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。11、超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。12、电梯首层设置消防队员专用操作按钮，测试动作正常。13、电梯底坑应平整、整洁，设置自动排水系统；底坑的底部应光滑平整，底坑不得作为积水坑使用；在导轨、缓冲器、栅栏等安装竣工后，底坑不得漏水或渗水。14、底坑内应有停止装置、电源插座，井道灯的开关，在开门去底坑时应易于接近。

（五）给排水系统

1、水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常、单流阀使用正常不倒水、压力罐仪表正常。2、天台雨水排水口设置有排水篦子，所有管道不堵不漏，排水通畅。3、水箱设置水位监视镜、水深标尺、检修爬梯和高低水位报警装置，报警信号应传至监控中心。4、较大容量的地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连，当清洗水池时关闭一个水池的出水管，使用另一个水池，保证清洗水池时不影响居民生活；水箱溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封管口。5、管道系统做闭水、冲水和通球试验，管道无外泄，排水通畅，各类管网应有功能及流向标识，各阀门应有控制范围及状态标识。6、中水池（箱）内的自来水补水管应采取自来水防污染措施，补水管出水口应高于中水储存池（箱）内溢流水位，其间距不得小于2.5倍管径。严禁采用淹没式浮球阀补水。

（六）消防系统

1、消防水箱有水位显示装置及水箱高低水位报警装置，报警信号到控制中心。2、消防箱玻璃无破碎，标识齐全，箱内配件齐全，消防栓完好无漏水。3、各层消防喷淋末端泄水阀是否能够正常使用，压力表指示是否正常，阀门开关灵活，无泄漏现象，末端放水管道引致排水沟。4、水流指示器、信号阀、湿式报警阀报警测试正常，信号引至监控中心。5、出口指示灯应急指示灯测试正常。6、北方地区无采暖的地下室湿式消防供水管道应设有防冻措施，采用电伴热方式防冻，用电应单独计量。7、防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音，防火卷帘门升降自如，点击运行无异常声音，防排烟阀启闭信号引至监控中心。8、每个防火分区至少应设一个火灾报警装置，其位置设在各楼层走道靠近楼梯出口处。

（七）安防系统

1、监控系统可与周界报警系统联动进行视频录像，摄像机安装位置牢固，设备能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰无干扰，录像保存时间不少于30天。2、小区出入口及实行封闭式管理的车场（库）出入口需设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识别系统，出入口的刷卡器安装雨棚，设置多个出入口的，各出入口及监控中心应联网操作，以利与信息共享及实时监控，刷卡器前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞，道闸须加装红外防砸装置。3、红外报警设施设置合理，固定牢固，周界报警探测装置形成的警戒范围无盲区，线路隐蔽或穿 敷设，具备防剪功能。4、单元门口机安装设置在便于使用位置，室内机安装牢固，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰。5、消防控制中心应安装空调记备用电源、消防报警在监控中心有声光信号。

注意点：

（一）消防栓给水系统

1、消防水池、消防水箱：有效容量偏小、无消防专用的技术措施，屋顶合用水箱的出水管上未设单向阀，水位信号没有反馈到消防控制室。

2、消防水泵：流量偏小、扬程偏大，一组消防水泵只有一根吸水管或只有一根出水管，吸水管采用同心变径，出水管上无压力表、无泄压阀，引水装置设置不正确，吸水管的管径偏小，以普通水泵代替消防水泵。

3、增压设施：增压泵的流量偏大。

4、水泵接合器：与室外消火栓或消防水池的取水口距离大于40m、数量偏少、未分区设置。

5、消火栓：屋顶未设检查用的试验消火栓。

6、消火栓管道：直径小，有的安装单位违章进行焊接。

7、最不利点动压、最不利点静压、最不利点充实水柱不符合规范要求。

（二）火灾自动报警系统

8、火灾探测器：选型与场所不符；安装不牢固、松动；安装位置、间距、倾角不符合规范和设计要求；探测器编码与竣工图标识、控制器显示不相对应，不能反映探测器的实际位置；报警功能不正常。

9、手动火灾报警按钮：报警功能不正常；报警按钮编码与竣工图标识、控制器显示不相对应，不能反映报警按钮的实际位置；安装不符合规范和设计要求；安装不牢固、松动、倾斜。

10、火灾报警控制器：未选用国家质量认证的产品，安装不符合要求，柜内配线不符合要求，火灾报警控制器电源与接地形式及隔离器的设置不符合要求，控制器13种基本功能(供电、火灾报警、二次报警、故障报警、消音复位、火灾优先、自检、显示与记录、面板检查、报警延时时间、电源自动切换、备用电源充电、电源电压稳定度和负载稳定度功能)不能全部实现，主、备电源容量、电源电性能试验不合格。

11、火灾显示盘：未选用国家检测中心检验合格的产品，安装不符合要求，电源与接地形式不符合要求。

12、消防联动控制设备：未选用国家质量认证的产品，安装、配线不符合要求。

13、消防控制室未设置可直接报警的外线电话；火灾报警控制器、消防联动柜的主电源采用插头连接；消防控制柜未设置手动直接启动消防水泵、防排烟风机的装置。

（三）自动喷水灭火系统

14、消防水池、消防水泵、水泵接合器、消防水箱(参见消火栓系统)。用气压罐代替高位消防水箱，消防水箱的出水管未与报警阀前的管道连接。

15、稳压系统：稳压泵的流量偏大，稳压泵的位置设置不符合要求(在高位水箱处设置稳压泵，就近接入自动喷水灭火系统的立管顶部)。

16、湿式报警阀：设置的地点不适宜(水力警铃位置不规范)，供水控制阀未设置。

17、水流指示器前未安装信号阀或与水流指示器间的距离小于mm。

18、末端试验装置(试验阀、压力表、排水管)，试验管径小于25mm。

19、系统联动试验时，末端试验阀打开，压力表读数小于0.Mpa。

20、喷头：选型不符合要求，与大功率发热灯具和通风管风口距离近。

21、泄压阀：在水泵的出水管上未装设泄压阀。

22、湿式报警阀组的压力开关没有安装，直接用水流指示器的信号启动喷淋泵。

23、随意扩大集热挡水盘的使用范围，挡水盘的平面面积过小，未设湾边的下沿。

（四）气体灭火系统

24、围护结构的耐火极限和抗压强度不足，未设置泄压口。

25、火灾时，气体灭火系统的联动控制不能做到关闭开口、停止风机等功能。

26、喷嘴的安装位置及间距不符合设计要求。

（五）防火分隔系统

27、用于疏散通道上的防火卷帘两侧未设置手动控制按钮，疏散通道上的防火卷帘不能实现“两步”降。

28、用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘没有下降到底。

29、同一防火分区内用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，多樘卷帘没有群降。未按着火层和上、下层同时动作的要求进行调试。

30、防火卷帘动作及到底的反馈信号在消防控制室内不能显示。

31、普通防火卷帘没有设置独立的闭式自动喷水系统保护。

32、防火门未安装膨胀密封条，住户的防火门都带有猫眼，防火门联动控制时，防火门不能自动关闭且不能向消防联动控制装置反馈动作信号。

33、常开式双扇防火门未装设闭门器和顺序器等。

34、防火卷帘的座板与地面间隙大于20mm。

（六）防排烟、空调通风系统

35、自然排烟时开窗面积不足，位置偏低，不能方便开启。

36、机械排烟系统的排烟量偏小，机械防烟系统的正压送风量偏小。

37、设置机械排烟的地下室未设置送风量不小于排烟量50%的送风系统。

38、地下室机械排烟系统的排烟口与排风口不能联动切换。

39、排烟口、送风阀打开不能联动风机启动。

40、通风、空调系统的风管穿越防火分区、穿越通风空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处未设防火阀。

41、厨房、浴室、厕所等垂直排风管道，未采取防火回流的措施，未在支管上设置防火阀。

42、防排烟风机远程不能停止，并未设手动直接控制，原有的大部分工程防排烟风机远程控制均能启动，但远程停止不能实现。

43、同一楼层的几个送风阀(排烟口)的反馈信号并接而未串接。

44、排烟风机入口处和在排烟支管上未设排烟防火阀，排烟防火阀未与排烟风机联锁，平时不能自动关闭。

45、送风口设置位置偏高，排烟口设置位置偏低。

46、正压送风系统的新风入口设置位置不当。

47、防排烟风机设计安装位置不当。

48、机械加压送风系统的吸入口未设置止回阀或与风机联锁的电动阀。

49、控制室不能显示通风和空气调节系统防火阀的工作状态，且不能关闭联动的防火阀。

50、排烟机与排烟管道连接的软接头采用普通帆布。

51、防火阀、排烟防火阀未设置独立支架和作防火处理。

52、任一排烟阀开启时，排烟风机不能自动启动；

53、砖砌的竖井有漏洞，且内表面未采用砂浆抹平，竖井底部未封。

54、地下室的排烟系统设置未能与人防协调好，排出的烟被人防门挡回等，影响排烟效果。

（七）火灾应急照明、疏散指示和火灾事故广播系统

55、火灾应急照明的配电线路没有按消防设备用电线路敷设，用普通灯具应急灯具，在火灾时继续工作的场所应急照明时间不够，且照度低，疏散指示数量少、照度不足、安装位置不当。

56、控制中心报警系统，火灾时不能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和公共广播扩音机强制转入火灾事故广播状态，应急广播未按着火层和上、下层同时动作的要求进行调试。

57、控制中心报警系统，消防控制室不能监控用于火灾事故广播时的扩音机的工作状态，且不具有遥控开启扩音机和采用使扬声器播音的功能。

（八）消防电梯

58、井道未按规范要求独立设置。

59、消防电梯机房与其他电梯机房之间未按规范要求进行有效防火分隔。

60、井底未设排水设施或排水井容量小于2.0m3或排水泵的排水量小于10升/秒。

61、首层未设供消防员专用的操作按钮。

62、有的电梯迫降后，不能继续投入运行。

（九）消防供电系统

63、一类高层建筑自备发电，应设有自动启动装置，并能在30s内供电。

64、消防控制室无法监视重要消防设施的供电电源。

65、水泵、防排烟风机、消防电梯等设备，其供电线路未选用耐火型电缆。

66、楼梯间集中供电的应急照明灯，在火灾时不能发挥其正常功能。

67、有的系统不能满足二路供电的要求，有的虽配备了发电机，但容量偏小，不能满足负荷要求。

68、消防控制室、消防水泵房、消防电梯机房、正压送风机房、排烟风机房的供电，未在最末端配电箱处设置自动切换装置。

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